《港湾商业观察》乔锐

在原定于8月9日的深圳第二次集中供地中止20天后，迟到的二轮“土拍”于8月29日引发市场热议。涉及出让的22宗地块总用地面积约83.4公顷，总建筑面积约279.92万平方米，挂牌起始总价约421.98亿元。而就在今年五月，深圳第一批6宗集中供地土地出让，总建筑面积仅约91万平方米，总起始价约106亿元。

本次土拍规则在“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”、“普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等”、“安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等”、“同一企业参拍不得使用‘马甲’”、“使用合规自有资金购地”等层面对房地产行业进一步调控。

近期，陆续已有多城相继调整了二次集中供地规则。从个别城市到全国，规则调整对行业有何深远影响？为何本轮新规将同时利好居民及房企？城市之间的政策有何异同？《港湾商业观察》对话三位房地产行业资深专家，从多维角度解读本轮调控新规。

在全国第二轮集中供地中，最明显的变化之一便是对地块溢价率的要求。在深圳之前，热点城市如天津、南京、杭州、广州等城市都对地块溢价率进行了15%的调控。关于15%地块溢价率的意义，58安居客房产研究院分院院长张波向《港湾商业观察》表示，15%的土地溢价率上限将会是一个明确的信号，也将成为未来多数城市的参考指标。当然，部分城市可能会根据情况出现下调，但是突破15%的限制可能存在一定难度：

        (58安居客房产研究院分院院长张波)

“溢价率上限可能具备长期性。土地侧的调控对于房价影响较大，而且本次调控强调房地联动。地价的调控对于包括新房价格在内的房价起到关键作用，也是房价稳定的基础。所以本次降低溢价率，一方面使土地价格得到有效控制，更好的做到房地联动；另一方面对于市场预期也产生了积极影响，平稳的溢价率有助于为市场降温。”

在第一次集中供地全部结果出来后，就提出二次集中供地或将出现大规模调整的上海中原地产首席市场分析师卢文曦向《港湾商业观察》指出：

       (上海中原地产首席市场分析师卢文曦)

“溢价率下降幅符合市场预期。前段时间地产股反弹或许是受到了该预期的影响。控制溢价率将成为一大刚性指标，并将得到强力度的执行。在调控的“三稳”目标中，“稳地价”被置于第一位，作为房地产行业的“源头”，地价将得到有效的控制。所以在后续其他城市的二次集中供地中，地价都将作为主要的调控指标。即使可能部分城市不会直接以限价（15%或10%）作为硬指标，也大概率会有其他的调控手段将溢价率限制在较低水平。”

广东省房地产行业协会土地与产业研究中心主任赵卓文向《港湾商业观察》指出“第二次集中供地根据监管层的最新要求都进行了延后、调整。15%上下的土地溢价率限制作为全国性的统一要求，已经较为明确”的同时，也将原土拍规则进行了横向对比：“与此前没有限制的“价高者得”规则相比，土地出让规则已经发生了根本的改变。地价盲目推高随后带动楼价上升是多数人不希望看到的，所以把土地溢价率稳在目前这样的水平各方都可以接受。”

 (广东省房地产行业协会土地与产业研究中心主任赵卓文)

赵卓文补充道：“土地溢价率的调控逻辑基于出让底价，所以溢价率的调整对地价本身波动的参考意义并不大，也就是说溢价率上限的固定并不代表地价也会停在某个区间。调控的目标是防止土地出让过热，曾经土拍中上百的溢价率都出现过，影响了市场。15%的限价是“三稳”期间阶段性、策略性的举措，无需过度解读。”

就在深圳二次供地新规出台前三日，广州第二批土拍便体现出了变化。赵卓文当时提出，对房地价联动作出如此直接和严格的规定，属于广州土地出让历史首次。而对于三日之后的深圳新规，赵卓文表示：深圳本轮二次集中供地对于销售限价的下调是一个明确的信号。深圳于年初就已经实行二手房指导价的调控，加上本次集中供地新规，为市场带来更加稳定、透明的价格预期。指导价是近年比较特别的举措，尤其是在土地出让期间就对价格进行规范的举措，以往并不多见，这对稳房价起到了至关重要的作用：

“深圳对于售价的调控，后续可能将对部分热点城市产生一定的带动作用。目前城市之间的房地产市场分化较为明显，人口流入比重较高较快、产业发展及经济增速较快的城市面临房价上涨的压力。未来多数此类中心城市都存在采取指导价措施的可能性，也就是说指导价或将常态化。”

谈及指导价，张波认为二手房市场的调控可能会成为下一步的侧重点，尤其是本身以存量房为主的城市。而对于新房占市场主导地位的城市，二手房本身没有出现明显量价增长的情况下，出台二手房指导价的节奏会相对放缓：

“但从整体的调控层面来看，新房价格的变化一定会对二手房产生同步影响，二者之间的价差会逐步缩小。因为所谓的“倒挂”出现的根本原因是二手房与新房价格预期出现差异。以深圳为例，当市场预期进行下调型处理之后，二者价格之间的“倒挂”幅度便随之缩小，也能分别控制在合理和稳定的区间之内。”

卢文曦认为，销售限价的讨论要先考虑市场预期。首先，地价的降幅带来房价降幅只是市场预期，或许暂时无法代表一年、两年之后房屋市场的价格。由于房地产行业的周期性，地价与房价同时存在“低进低出”与“低进高出”的可能性。

“限价并不是“铁板”一块，而更可能根据市场状况灵活调整。另一方面，房价根据产品、服务等也会产生差异，比如同一楼盘一期是毛坯房，二期是精装修房，价格肯定会出现波动。所以限房价本质上控制的是市场预期。从另一个角度来看，房价地价联动的精妙之处就在于不仅控制住了地价、房价，更是稳住了市场的预期，追求了“三稳”的实现。”

部分市场声音认为，房地联动后对于价格的限制将对房企的利润率造成一定的影响，卢文曦认为，限售价确实会对部分房企的毛利率产生压力，但也从透明化角度对房企产生帮助效应。“房地价联动对房企来说，可以迅速计算开发成本，对项目盈利进行更为准确的预判。部分经营成本、管理能力优秀的房企依旧可以保持较高的盈利水平。而对于另一部分房企来说，若该项目本身并不能为企业带来利润，在地价、房价透明化的背景下，反而可以在拿地阶段就果断权衡。在这样的趋势下，房企的格局将进一步产生变化。让有能力的房企多做项目，是对土地资源更高效的综合利用。”

赵卓文则提出，近年房企盈利水平的下降，已经成为市场公认的事实。入市资金的管控、土地价格显性化伴随着愈加激烈的竞争、销售限价造成的天花板、原材料及人工等开发成本的上升等多重因素共同对房企利润造成影响。从整体趋势来说，房地产开发商的利润率回归到正常区间是必然的：

“调控对房企的利润影响有限。参与土拍的房企对于利润水平的预期相对稳定，因为土地溢价率的限制本质上是政府让利于民、于房企。虽然对售价也有一定的限制，但是整体上来说，多数房企项目的开发利润与此前相比不会产生较大波动。总而言之，在目前经济基本面健康的环境下，各地土拍依旧会呈现出热度。”

本轮新规对房、地价的溢价率限制，张波认为对于房企来说并不是利空，反而是利好：

“相比于之前的单边调控，本轮所强调的房地联动能赋予开发商更充裕的利润空间，也增强了项目品质的保障性。比如之前仅对房价进行单一限制期间，部分城市出现了房价低于或接近地价的现象，开发商利润寥寥。反观新政策下，房、地价的限制反而保障了开发商的利润空间。在此基础上，财务稳健的房企，即只要不是规模化过快、融资成本过高，都能保证自身的稳健发展，所以在“三稳”目标下的调控对于整个行业来说都是利好。”

谈及楼市，张波表示下半年楼市降温依旧是主旋律。但是不同城市还是会呈现出差异，比如深圳这样的城市，楼市降温的幅度可能会更大。深圳本次土地供应量大、覆盖面积广，这从一定程度上解决了深圳的供需矛盾的问题。不是单纯的“堵”，而是在供给角度发力，稳定了市场的预期。（港湾财经出品）