《港湾商业观察》 施子夫 李镭

离挂牌只有一步之遥时突然中止数月后，众安智慧生活继续递表港交所。

在房地产仍处于调整期之下，众安智慧生活能否获得投资者青睐？尤其作为物业行业盈利能力重要指标的毛利率下滑态势不免令人担忧。

众安智慧生活是众安集团（00672.HK）全资控股的企业，公司主要业务包括物业管理服务、社区增值服务、房地产开发商的增值服务。

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依赖母公司，毛利率下滑

据介绍，众安智慧生活深植于浙江省及长江三角洲地区，且信誉良好的综合物业管理服务提供商。重组前，公司的住宅及非住宅物业（包括公共物业及其他物业（如中国政府机关办公楼、工业园区、医院及学校），但不包括纯商业物业（如商业楼宇与写字楼及服务式公寓））的物业管理业务由众安集团进行，纯商业物业（包括服务式公寓）的物业管理业务由中国新城市集团进行。现时组成集团的附属公司自1998年起向余下集团提供物业管理服务已超过24年。

截至2020年、2021年及2022年，由余下集团或其合营企业及联营公司开发的物业的在管建筑面积约为600万平方米、660万平方米及690万平方米，占截至各个日期在管总建筑物面积约55.3%、55.7%及54.0%；及由独立第三方房地产开发商开发的物业的在管总建筑面积约为480万平方米、520万平方米及590万平方米，占公司截至各个日期在管的总建筑面积约44.7%及44.3%及46.0%。

总体上看，众安智慧生活对关联方母公司依赖度显得颇深，这也与多数物业公司严重依赖于母公司地产企业类似。

“于往绩记录期，我们很大部分物业管理服务协议涵盖于由余下集团开发的物业。于2020年、2021年及2022年，由余下集团开发的物业产生的收入分别占我们物业管理服务总收入约76.1%、72.5%及71.5%。公司大部分收入來自物业管理服务，于2020年、2021年及2022年贡献我們总收入约为79.5%、69.4%及69.9%。”众安智慧生物招股书中表示。

财务数据方面，2020年-2022年，众安智慧生活实现营收分别为2.31亿元、2.96亿元、3.2亿元；净利润分别为4700万元、4179万元、5094万元；毛利率分别为37.6%、37.6%、36.4%。

虽然营收及净利润增长尚佳，但毛利率2022年有所下滑，这总体上符合市场上多数物管类上市公司现状。

据《港湾商业观察》查询发现，以2022年报比较，星盛商业（06668.HK）毛利率为55.7%，较上年同期下降2个百分点；卓越商企服务（06989.HK）毛利率为23.9%，同比下降3.8个百分点；万物云（02602.HK）毛利率为14.1%，同比下降2.9个百分点；合景悠活（03913.HK）毛利率为30.8%，较2021年37.7%下降6.9个百分点；华润万象生活（01209.HK）毛利率为30.1%，同比下滑1个百分点；中骏商管（00606.HK）毛利率为36.4%，同比下滑10.8个百分点。

一位物管行业观察人士告诉《港湾商业观察》，随着房地产行业调整，预计物管类企业毛利率无论是短期，还是长期，都面临下行趋势。“在母公司普遍去化销售承压之际，不少子公司物管类企业也将竞争越发激烈。”

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总裁更换，四次上市坎坷路

算起来，这已经是众安智慧生活的第四次递表，为了能实现上市，公司已经从2021年持续至今。

众安智慧生活前三次递表时间分别为：2021年6月24日、2022年1月30日以及2022年7月29日。

在前三次进程中，众安智慧生活于2022年4月22日通过港交所聆讯，但未发起招股，随后失效，同年12月28日通过聆讯后即全球发售，但2023年1月12日公司发布公告称，延期上市。

原本应该在今年1月16日挂牌港交所，这是众安智慧生活离上市最近的一次，时间仅仅三四天。

众安智慧生活当时称，公司将退回香港公开发售及优先发售的申请股款。延迟全球发售的决定并无影响公司的目前业务，且公司致力发展及扩充业务。同时，正在审慎评估有关全球发售及上市的更新时间表。

有市场人士曾向《港湾商业观察》表示，很少出现投资者已经申购了的情况下，在即将挂牌的时间段，公司选择退款延期的。具体原因虽然不得而知，但这种情况发生无疑对公司有所不利。

“再一次递表，说明公司仍然对资本市场充满渴望，但能否上市成功依然充满不确定性。一方面港股市场物管或商管类企业已经太多了，巨头们优势明显，而中小企业则竞争压力偏大，是否能获得投资者认可存在疑问；另一方面公司前一次已经发行股票的情况下，突然中止，也需要给市场一个解释，即便得以上市，但现阶段能否有实力雄厚的基石投资者来护航，或者说是否大幅破发，都是市场较为关心的问题。”该市场人士表示。

值得关注的是，在今年中止时刻的2月份，多家媒体消息称，原弘阳服务执行总裁杨光担任众安智慧生活总裁，在此之前公司总裁为孙志华。不过，在众安智慧生活最新招股书的执行董事名单中未有杨光。（港湾财经出品）