《港湾商业观察》王心怡

近日，美的置业(03990.HK)披露了2022年业绩。相对不尽如人意的盈利能力，也与市场预期一致。

01

长期主义与智能家居多元化

2022年，美的置业实现营收736.31亿元，与2021年的737.03亿元基本持平；毛利113.06亿元，同比下滑16.22%；年内利润35.77亿元，同比下滑32.55%；公司拥有人应占核心净利润19.69亿元，同比下降49.5%。

与2021年相比较，美的置业这份最新的成绩单的确在多方面出现了下滑。美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐认为2022年整个房地产行业可以说极其严峻。两大现象，一是债务大量违约，二是大量企业亏损。美的置业去年一年在债务方面安全健康，没有任何一笔钱出现违约。另外去年还有合理的盈利，这两方面是非常不容易的。

中金公司研报认为，得益于量入为出的严格财务纪律，美的置业夯实财务状况，“三条红线”指标转绿。扣预负债率下降至68.2%，净负债率和现金短债比则分别稳定在44%和1.6倍。在大股东信用背书下，公司融资渠道较民企同业更为通畅，2022年底以来，公司相继与多家银行签署战略协议、累计获得逾1500亿元授信额度。

中金指出，2022年美的置业在投资端较审慎、仅在上海获取一块土地，主要重心在于通过股权切割对存量土储进行提质优化。2022年公司完成9个项目的股权收购，新增权益货值63亿元，基本位于二线城市；同时公司退出部分弱三四线城市、对应货值9.5亿元。至2022年底公司土储权益同比提升至70%，其中一二线城市按面积占比66%。

截至2022年12月31日，美的置业扣除预收款后的资产负债率为68.2%，净负债率为43.9%，现金短债比为1.60倍。外界认为，美的置业是2022年获得最多政策支持的民营房企之一。当被现场问到“美的置业是房地产同行业中不可多见的有大股东实业背景支持的企业，目前大股东给到公司的支持有哪些方面？以及大股东对房地产板块有怎样的规划？”时，执行董事兼首席财务官林戈指出：

“从两个方面来看：第一，2021年的派息，股东是以股代息的，股东选择把15亿港币的股息留在公司，拿的是股份，让公司在面对市场环境和行业巨变的挑战之下有更充裕的现金，去应对新的变化。第二，2022年在融资端口来说也是最艰难的一年，美的置业表现的很从容，从两方面可以看到，一方面是我们在股东的支持下，几次发债都能顺利发出去，尤其是大家看到去年向中债增提供担保的中票，其中有25亿是我们股东提供的反担保，这是非常难得的纯信用的反担保，使得公司的债顺利发行。”

管理层提到了，最重要的一点是“股东要求我们坚持长期主义的理念”。

近年来，不少各类行业中的企业都提到了长期主义。对于房地产企业来说，长期主义到底意味着什么？

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，对于房地产企业来说，长期主义意味着一方面自身需要具备跨越周期而生存的能力，这也就意味着较低的财务杠杆、较强的周期把握能力以及对行业大势、市场走势的感知能力与更强的企业运营能力，另一方面也意味着企业需要从重开发走向重运营，需要逐步提升物业自持运营和物业管理、商用物业管理、资产管理等能力，实现企业业务重心和业务结构的逐步调整，让可持续经营成为企业发展与生存的核心。

柏文喜向《港湾商业观察》指出，坚持长期主义在拿地、销售、包括整体经营战略上会体现出更加重视项目质量、单项目盈利能力、自身资源匹配能力，以及更加重视经营性业务和逐步提升经营性业务占比的特性。奉行长期主义的房企，其业绩指标一般会以现金流健康为核心、更加重视持续盈利以及经营业业务占比和租金收入、物业管理费收入、资产管理收入占比较高等特点。向长期主义转型的成功房企以港资头部房企为代表，国内较为成功的房企以龙湖为代表。

美的置业管理层提出，在相关多元化业务方面，重点是推动智能家居业务和装配业务，包括物业服务，还有一些特色商业、社区商业。这几块相关多元化的业务，2023年的业务规模基本上可以达到45亿，这些都是长期持续经营的业务。

02

毛利率下滑何时企稳？

2022年年报里，美的置业认为在“房住不炒”总基调下，杠杆神话不再。过去的经验主义无法奏效，艰难处境对房地产企业提出了更高的要求。“剩者为王”时代，行业已然从躁动归于理性，人们将用更加冷静、平常的心态看待房子。同时，企业也从吹沙见金的洗礼中，在“活下来”的命题基础上，去思考如何走得更远、走得更好。

在更冷静、平常的心态下看待房子，其售价自然会有所变化。有别于市场普遍“房价下滑的预期”，2022年美的置业销售均价依旧较2021年增长8%至人民币12546元/平方米。

尽管如此，根据东方财富数据，2022年末，美的置业的销售毛利率为15.36%，相较2021年的18.31%、2020年的22.21%，进一步下滑。而就在2019年末，美的置业还有着31.62%的销售毛利率。过去四个完整年度，美的置业的销售净利率分别为10.52%、9.19%、7.19%及4.86%。

《港湾商业观察》早于2021年8月在《从万科到美的置业，地产商的“制造业生意”》就曾提及，在郝恒乐眼中，房地产行业一定是进入了制造业逻辑，所谓“制造业逻辑”是指国家从地价到房价的双限，毛利空间相对比较稳定，当然考验每个企业自身经营能力。去年针对美的置业2021年全年的业绩，《港湾商业观察》亦指出对毛利率“回归”正常水平的预期。

回头看近几年的美的置业，也不免让人产生这样的疑问：美的置业目前毛利率的整体水平是否已经处在相对稳定的空间？是否还有可能下滑？相对较低的利润空间又将对公司整体的经营发展、股价等产生怎样的影响？

上海中原地产市场分析师卢文曦向《港湾商业观察》表示，目前美的置业的毛利率水平大致正常，属于前期在下降通道中，随后企稳。考虑目前市场融资等状况有好转，但房价暂时没有明显的上升信号，所以也不排除毛利率有进一步下滑的可能。

从整体市场格局而言，卢文曦判断在房住不炒的基调下，好的头部房企可能将毛利率维持在20%出头。告别暴利时代，市场要对房企的利润下滑有预期。至于股价，毛利的下滑自然带动净利润的波动。从大趋势上，目前房企要想有好的二级市场表现并不容易。除了基本面之外，还要看机构的配置意愿等。（港湾财经出品）