金地商置大裁撤与左右互搏:狂飙规模后遗症,与凌克梦想渐行渐远
《港湾商业观察》施子夫
被外界称之为金地集团(600383.SH)高管“后花园”的金地商置(00535.HK),近期开启了组织架构大调整。
裁撤缩编的背面是,金地商置业绩压力巨大,盈利能力急剧恶化。或许,更令市场颇为担忧的是,号称以商业地产+产业园区模式运营的金地商置,被金地集团收购后,十年间仍然在重复着母公司的老路,以住宅开发同业竞争。
显然,无论是战略层面,还是短期业绩,金地商置都压力不小。
01
组织架构大调整
金地商置此次组织架构调整被视为十年来最大一次,涉及旗下区域公司、分公司以及多位地方大员。
据悉,金地商置撤销西南区域公司,同时成都公司与昆明公司合并,成立新的成昆公司,且并进华南区域;华中区域被撤销,原武汉公司划入东部区域,原长沙公司划入华南区域,原河南事业部划入华北区域。
人事层面,西南区域被降级成为成昆公司后,总经理由原成都公司总经理罗琦担任;原昆明公司总经理游强调任东部区域副总经理、兼任淮海公司总经理;原西南区域公司总经理李鹏担任金地商置旗下广电地产董事长。
另有媒体消息称,原华中区域助理总经理李朗调任东部区域助理总经理,兼任东部区域武汉公司总经理;侯盼龙担任长沙公司总经理;原河南公司总经理朱汉鹏任命另行发文。免去丁东风东部区域助理总经理、东部区域原苏南事业部总经理职务,其职务任命另行发文。
还有消息称,金地商置2021年才成立的城市更新公司也遭撤销,此外华中区域总经理已提出离职。
“金地商置的‘大地震’或许与其业绩面临的巨大压力密不可分。在不少房企都在去年大幅调整之际,金地商置当时动作不大,所以目前的滞后其实也说明公司很晚才意识到不这样做不行。”有华南地产人士告诉《港湾商业观察》。
当然,“大动”如果符合预期倒也值得,倘若造成大量地方大员离职,恐怕也得不偿失,而这往往是大多数公司不愿意采取的双刃剑风险。
02
下滑一致,ROE大降
2023年刚好是金地商置的十周年,它的前身是金地集团于2012年收购的香港上市公司星狮地产(中国)。
经营数据上看,今年1月份,金地商置实现合约销售总额约22.96亿元,同比下滑59.68%。2022年全年,金地商置实现合约销售额617.73亿元,同比减少21.26。客观而言,作为房企重要指标,销售额的下滑在去年是行业现象,金地商置与行业同步。
在盈利指标方面,金地商置所面临的压力也显得不小。
2022年上半年,金地商置实现营收21.74亿元,同比减少56%;归母净利润10.74亿元,同比增长1%;毛利约11.14亿元,同比减少22%。
以年为观察,雪球数据显示,2019年-2021年,金地商置毛利率分别为53.00%、39.27%、20.33%;总资产回报率分别为6.60%、6.83%、5.67%;净资产收益率分别为28.27%、25.66%、19.76%。
(金地商置2019年-2021年盈利能力指标,雪球)
到了2022年上半年,金地商置毛利率、总资产回报率以及净资产收益率分别为25.63%、1.38%与4.98%。
如果说财务指标及销售额都有着市场波动影响的话,那么金地置业的经营模式则难免被人诟病。
03
“千亿梦”与“双翼”的冲突,凌克满意吗?
官网介绍称,金地商置集地产综合开发和资产管理平台为一体,通过产业园区、精致商业、长租公寓、精品住宅等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。
在2010年,金地对外提出了“一体两翼”战略:以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼,协同发展。
很明显,金地商置至关重要将成为金地集团发展商业地产的重要引擎。外界彼时很容易理解:金地集团主做住宅,金地商置主做商业+产业园区,金融业务将依托于原有的稳盛投资。
而由于商业地产周期漫长,加上金地商置本身与国内不少商业地产开发商相比资历及经验较浅,所以,商业地产一翼无法从理想照进现实。
根据亿翰智库数据,金地商置2014年至2019的营业收人中,住宅收入占总收入的比重一直维持在90%左右。而且,从2019年开始,金地商置住宅业务占总收入超过90%,2021年达到了92%。
截至2022年上半年,住宅业务的收入占金地商置总收入达到了71%,当然这一迅速下降态势或与大环境密切相关。
号称要打造“一体双翼”的金地集团,在金地商置发展策略上,陷入到与母公司同业竞争的规模效应上,这不免令人尴尬。
“如果早些年不追求规模效应,把商业地产+产业园区做精做细,也许金地商置目前可能会更好一些,不会被冲击过大,当然,没有人能想得到地产行业的巨变与疫情带来的影响。”前述华南市场人士表示。
按照金地商置官网显示,目前其业务主要分为产业园区、精致商业、长租公寓以及精品住宅。
截至2022年12月,金地商置产业园区进入全球18座城市,开发运营产业类项目41个,管理面积415万平米;精致商业项目主要位于北京、深圳、西安、杭州、南京、武汉以及上海等地;长租公寓则以金地草莓社区,覆盖深圳、上海、杭州、广州以及成都等地,拥有70+运营门店;住宅业务则集中在长沙、北京、上海、广州、南京、温州、济南、昆山、昆明、武汉、徐州、南昌等地。
多年来在住宅业务上的同业竞争现实,自然备受争议。这其实也多少体现在金地集团及金地商置高管的对外表示上。
在2021年业绩发布会上,金地集团董事长凌克表示,金地商置是金地集团的控股子公司,双方未出现过共同报名拿地的情况。金地商置与金地集团的业务定位各有侧重,并能形成协同效应。
“金地商置在商业地产和产业地产方面的发展,也为金地集团的住宅业务带来协同效应,为金地集团提升综合竞争能力发挥应有的作用。”凌克说道。
凌克还曾对外谈到,今后一家公司如果说它只能做一点住宅,这家公司是没有竞争力的。
金地商置商业管理公司常务副总经理朱彬在2021年5月接受《赢商对话》采访时表示,“金地商置一直以来不是以追求规模为目标,更注重项目质量,做精致、特色化商业。”
这话显然脱离现实。2013年,金地商置销售额42.3亿元,同一时间,金地集团销售额450亿元;到2022年,金地商置销售额近618亿元,金地集团销售额为2218亿元。
也就是说,在共同逐鹿住宅业务的近十年,金地商置销售额翻了14.6倍,金地集团销售额则翻了4.93倍。
这多少有些尴尬,在抢滩住宅业务大病的速度上,金地商置超越母公司,迅速完成规模效应。
至少对金地商置管理层而言,多年来似乎都寄望着规模梦。2020年年初,金地商置行政总裁徐家俊表示,要在3年实现千亿规模的目标。成为继金地集团跨过千亿门槛之后,集团内又一个达到千亿规模的上市企业。
诚如外界所言,金地商置管理层与金地集团高管层实则是“两个牌子,一套人马”:金地商置董事长黄俊灿目前是金地集团总裁;金地商置行政总裁徐家俊目前是金地集团高级副总裁、董秘。
在住宅业务中左右互搏的金地商置,是否还有千亿梦,对规模效应的野心还有多大,与金地原有的梦想又有多元差距,《港湾商业观察》日前联系了金地商置行政总裁、金地集团董秘徐家俊,未能收到回应。(港湾财经出品)