《港湾商业观察》李镭

岁末年初之际，无论是全球机构投资者，还是国内普通人，对于2022年中国房地产市场何去何从，显然充满着疑问。

相比起伏不断的2021年，是会更好？还是更坏？又或者房地产市场能否最终实现代价最小的软着陆？这也是更多人的思考与关切之处。毕竟占据中国经济相当大比例的房地产，所牵涉行业之多之广，尤为重要。

2022年中国房地产或将走向何方？《港湾商业观察》近期关注到多家国际投行给出的预测答案。

01 展望2022年房地产

11月30日，渣打全球研究发表报告指，国内房地产信贷条件或将触底回升，融资环境改善有望缓解房地产投资对经济的拖累，但房企表现将呈现分化。

渣打认为，房地产投资放缓已成为中国经济增长主要拖累因素之一，很大程度上是信贷环境收紧所致。2020年9月出台的“三道红线”政策抑制了开发商过度融资，而年初又出台了房地产贷款集中度管理制度。银行在执行方面倾向于比规定更加严格，导致行业出现信贷紧缩。融资环境恶化导致部分房企付款逾期。房地产投资同比增速由2019年的9.9%和2020年的7%放缓至10月的-5.5%。

西班牙对外银行(BBVA)亚洲首席经济学家夏乐在发给《港湾商业观察》的研究报告中也指出，预计房地产投资将在今年年底减速至年初至今的6.5%。另外，预计2022年土地购买量将降至-7%，这将给地方政府带来收入方面的压力，限制了它们在经济放缓的情况下增加基础设施投资的能力。预计，新房销售和新开工的建筑面积都将在2022年减速至-10%左右。

根据夏乐的测算，2020年建筑业占GDP总量的14.5%左右，该比率似乎稍低，与美国（16%）、日本（16.9%）和德国（15.7%）的比例相当。然而，如果考虑到与建筑、建筑原材料、住房等上游和下游部门的紧密联系装饰、家用电器、家具等，房地产相关行业预计贡献约25%。

在夏乐看来，自疫情以来，政府没有把房地产行业作为杠杆来刺激经济。相比之下，政府出台了针对房地产行业的更为严格的监管措施，这背后隐藏着更多政策考虑。

1，将政策重点从追求增长数字转向平衡增长和可持续性，确保社会全体成员共享经济发展成果。

2，希望通过降低房价来提高中国的出生率，而房价一直是一个长期的问题家庭负担。中国现在正面临人口变化的严峻挑战。全国人口2020年，增长率和出生率分别达到历史最低水平0.145%和0.852%，是过去几十年来的最低水平。相关研究和调查表明，高房价是严重阻碍发展的一个重要因素。尽管新出台“三孩”政策，一个中国家庭仍然无法生育更多的孩子。因此，房地产市场的调整已成为提高中国人口出生率的先决条件。

3，一些房地产开发商的投机行为给中国金融业带来了严重风险。

02 融资环境持续改善

而根据渣打的判断，未来几个季度房地产行业信贷环境将逐步改善。三季度房地产贷款按年增速大幅下滑至约5%，占全部新增贷款比重降至约15%。参照历史经验来看，预计房地产贷款增速进一步下行空间有限。

渣打表示，今年9月以来，金融监管部门开始鼓励银行业金融机构加快个人住房贷款审批进度，加大对优质房企贷款发放力度，释放出楼市政策边际放松的信号。按照房地产贷款集中度管理制度的指标，预计房地产贷款占各项新增贷款比重的适宜区间在25至30%之间。假设到2022年中，新增房地产贷款占比将达到25%，预计2022年底房地产贷款增长将加速至10%左右。

“房企其他融资管道亦显露出放松迹象，考虑到房企到位资金与房地产开发投资之间的密切关系，融资环境改善应有助于2022年一季度后房地产投资企稳。”渣打指出。

局部放松是否将引发刺激政策出台，继而再度推高房价预期以及扭转市场情绪，对此，夏乐强调，对于房地产开发商和购房者来说，尽管已经放松了房地产市场的监管，但不会重新刺激房地产市场，更不会像以前一样进行强烈刺激。

与此同时，瑞银财富管理亚太区投资总监及宏观经济主管胡一帆日前则表示，中国房地产中长期方向没有变，预计仍将保持较紧态势，而房地产税也处于呼之欲出的状态，由此对房地产行业造成压力。总体而言，目前可以看到，中国政府温和宽松以稳定市场的态度，而在中国央行的融资贷款下，素质较好的房地产企业得以有机会进行并购，整个房地产行业会经历明显变化，从此前过度扩张状态将有较大的收缩。（港湾财经出品）