《港湾商业观察》梁美燕

“绿景绝不躺平，保安全将会是接下来一年到一年半内的首要的任务，这不仅仅是一个决心，而是公司有这样的底气保安全。”今年3月30日，绿景中国行政总裁兼执行董事唐寿春于2021年业绩会上如此说道。

自绿景中国地产（00095.HK)面临偿债压力以来，白石洲项目就一直被摆在货架上备受关注。

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七个月后再遭下调评级

9月19日，惠誉评级将绿景中国地产的长期外币发行人违约评级自'B-'下调至'CCC'。惠誉同时将绿景的高级无抵押评级及其未偿美元高级票据的评级自'B-'下调至'CCC'，回收率评级为'RR4'。

惠誉认为，绿景流动性吃紧，且其为即将到期资本市场债务（包括2023年3月10日到期的4.7亿美元债券）进行再融资的能力存在不确定性。绿景目前在为将到期债务寻求再融资，但再融资出现任何延迟或致其偿债能力承压。

这是时隔七个月后，惠誉对绿景中国地产评级的再一次下调。这也一定程度说明了惠誉对绿景中国地产经营压力的持续担忧。

惠誉表示，截至2022年上半年，绿景的净债务攀升至274亿元人民币（2021年末为242亿元人民币），这是因为该公司产生了大量开发成本（包括为白石洲项目支付的约4.5亿元人民币购地款）以及10亿元人民币的利息成本。此外，就2022年5月可回售的14.6亿元可转换债券，绿景已兑付5.99亿元人民币，其余部分将于2023年5月到期。

“2022年下半年绿景的经营性现金流仍将为负值，其原因是，惠誉预计绿景2022年下半年合同销售额将与2022年上半年的水平相似，同时该公司继续产生可观的项目开发成本（包括将为白石洲项目支付的另外4.5亿元人民币购地款）以及持续的高额利息成本。此外，绿景在8月兑付了5.09亿元人民币的境内债券。”惠誉称。

早在今年2月份，惠誉就将绿景中国地产的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B”下调至“B-”，展望“负面”；同时，还将绿景中国地产的高级无抵押评级以及碧玺国际有限公司发行的未偿美元高级票据的评级从“B”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。

惠誉认为，绿景中国的流动性紧张和融资环境的压力增加了其资本市场工具的再融资风险，这些工具将在2022年到期或可回售。绿景中国的资本市场投资者一直是绿景中国的长期投资者，很可能预期白石洲项目的合约销售将带来较强的表现。因此，惠誉预计不会有太多人执行回售权。

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上半年流动性压力未明显改善

2022年已进入第四季度，白石洲的合约销售是否能带来较强的销售表现，或存不确定性。但仅从上半年看，绿景中国地产业绩仍表现不佳。

绿景中国地产的收益主要来自于房地产开发及销售、商业物业投资与经营、综合服务。报告显示，上半年，绿景中国地产实现总收益为10.45亿元，同比下降48.5%，主要由于来自出售待售物业的收益减少所致。

同期，毛利为4.34亿元，同比下降54.9%；本公司股东应占盈利为6.31亿元，同比下降1.1%；毛利率为41.6%。

可见，与去年同期相比，今年上半年上述各项核心数据均出现了不同程度地明显下滑。

此前，《港湾商业观察》也在《绿景中国中国地产的“小而美”尴尬：毛利大幅下滑，又遭负面评级》中，说明了近几年经营业绩下滑的势态。

截至今年上半年，绿景中国地产流动资产约465.35亿元，银行结余及现金约为27.44亿元。流动资产净值由2021年末约334.21亿元减少至2022年上半年约241.81亿元，公司称减少乃主要由于将本金总额为4.7亿美元的以美元计值的优先票据由非流动负债重新分类至流动负债，及将列账为发展中待售物业的白石洲项目若干商业部分转拨至投资物业而导致发展中待售物业减少所致。

绿景中国地产的流动性压力仍然很大。上半年，其经营活动现金净额为-14.64亿元，去年同期为-7.12亿元。同期，流动负债约223.54亿元，流动负债中的借贷为69.66亿元，相比去年同期增加了5.66%。另外，流动负债中部分数据指标大幅增长。详细看，优先票据及债券为46.84亿元，同比增加了121.28%。应计费用、已收按金及其他应付款项为21.73亿元，同比大幅增加129.96%。

惠誉也在评级报告中表示，截至2022年上半年末，绿景持有可用现金不足以覆盖其56亿元人民币的短期资本市场到期债务——包括2022年8月面临回售的14亿元人民币境内债券（其中8.91亿元人民币债券已展期至2023年8月）、2023年3月到期的4.7亿美元（33亿元人民币）债券，以及2023年5月到期的9.11亿元人民币可转换债券。

不过，绿景中国地产在半年报中也称：“于本中期期间，本集团已偿还贷款19.95亿元，并提取新贷款34.07亿元。于新提取的贷款中，8.55亿元按介乎6.30%至11.00%的固定市场年利率计息，并须于1至5年内分期偿还; 及25.52亿元按介乎2.08%至7.60%的可变市场年利率计息，并须于2至11年内分期偿还。”

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白石洲项目是否仍有出路？

在流动性压力和内部现金流有限的情况下，绿景中国也在外部融资上有所行动。

惠誉在报告中说明，绿景目前正在与银行协商，拟以其在深圳的投资物业为抵押向银行申请额外贷款15亿-20亿元人民币。绿景同时也在与境外基金投资者协商，拟以白石洲项目公司股权为抵押以获得3亿-5亿美元贷款。前述贷款安排能够覆盖绿景将于2023年3月到期的债务，但在目前的市场环境下面临较高的执行风险。

此前，绿景中国地产还向万科出售项目股权。“6月，绿景与万科达成协议，以23亿元人民币向万科出售白石洲项目第三、四期20%的利润权益。绿景于8月收到11亿元人民币对价款，预计将在2023年第一季度收到剩余价款12亿元人民币。出售项目股权所得资金将有助于抵消绿景的负向经营性现金流，但其流动性预计仍将吃紧。”惠誉表示。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对《港湾商业观察》表示：“今年前三个季度，中国房地产市场下行压力持续、行业信心仍处在低位，国庆黄金周市场表现也不好。因此从房地产行业未来发展预期上看，若白石洲项目2023年预售，能否带来较强的销售表现还存在较大的不确定性，这一方面与深圳楼市的整体状况有关，另一方面也与项目采取的营销策略有关。”（港湾财经出品）