《港湾商业观察》梁美燕

对于部分房企们来说，2022年下半场已经到来，但日子仍然不好过。债务压力大、销售持续低迷，现金流紧缩等方面已经是大多数房企的普遍问题，金辉控股（09993.HK）也难以独善其身。

01

债权回售、信托融资及债务压力大

7月19日，金辉控股公告称，间接非全资附属公司金辉集团股份有限公司已将所需资金悉数存入中国证券登记结算有限责任公司上海分公司指定银行账户，用于2022年7月29日20金辉02债券回售本金及利息支付工作(其未偿还本金额人民币5亿元连同利息人民币3500万元)。

此次提前偿债的举措，是金辉控股还债的又一次行动。从2021年房地产传出暴雷消息以来，金辉控股已经多次回售债券。

2021年10月5日，金辉控股公告称，购回间接非全资附属公司金辉资本投资有限公司（以下简称，金辉资本）发行的2021年票据累计本金总额达5350万美元，占2021年票据初始发行本金总额约21.40%。同时购回2022年票据累计本金总额达320万美元，占2022年票据初始发行本金额约1.07%。公告的第二天，金辉资本又回购2022年票据本金额1820万美元，占2022年票据初始发行本金额达7.13%。2021年10月6日至13日期间，金辉资本还购回了2021年票据本金额1935万美元，占2021年票据初始发行本金额约7.74%。随后，金辉控股也继续分期购回票据。这或许也是金辉控股避免债务违约的自救行动。

对于市场上“提前偿债”的声音，广东科学院旗下广科咨询首席策略师沈萌对《港湾商业观察》表示，金辉控股并非主动提前偿债，而是触发相关条款后承担回售责任，所以仍然可以认为是房企经营压力大，房企债务市场恶化。支付回售是被动责任，如果不履行也意味着一种违约，因此在能力范围内房企并不愿意主动违约，否则资金链压力会更大。

金辉控股确实难以在现金流方面高枕无忧。据悉，7月1日，金辉控股全资子公司陕西枫泓房地产开发有限公司通过信托理财产品"永兴5号集合资金信托计划"融资，总募集资金为3.5亿。与此同时，金辉集团还将西安永挺置业有限公司（简称，西安永挺置业）所持的鹿鸣长滩项目DK1-2地块进行抵押，西安金辉房地产也将西安永挺置业100%股份抵押，来为此项信托募资计划提供连带担保。

其实，这不是金辉控股第一次采用信托融资方式。早在赴港上市时，金辉控股就将上市所募集30%资金用于偿还项目开发的部分信托贷款。随后，金辉控股也试图减少对信托的依赖，然而受困于房地产行业低迷下融资压力的剧增，金辉控股再次走向信托。

截至2021年末，金辉控股的未偿还借款总额为527.94亿元。短期借款为95.04亿元，融资租赁负债(流动)为1161.80万元，应付账款及票据为162.54亿元，应付税项为48.65亿元，流动负债合计1154.47亿元。大量的流动负债对应的实际可使用资金却似乎杯水车薪。截至2021年，金辉控股现金及现金等价物仅为112.22亿元，受限制存款及现金为85.07亿元。

《港湾商业观察》就债务以及信托融资等问题联系金辉控股，未能获得回复。

02

增收不增利，6月销售回暖仍承压

从金辉控股的基本面来看，2019年至2021年，金辉控股营业收入分别为259.63亿、348.75亿、400.26亿，同比增加62.56%、34.33%、14.77%。营收大幅增长的同时，盈利能力却没有跟上脚步。上述期内，归母净利润分别为25.08亿、38.19亿、32.75亿，同比增速为24.90%、52.27%、-14.25%；毛利分别为56.62亿、77.13亿、77.47亿，同比增加17.34%、36.22%、0.45%。

由此可见，2021年，各项指标都不同程度有所下滑。金辉控股的毛利率也由2020年的22.12%降至19.36%；净利润率则由2020的10.95%降至9.23%。这或许也反映了房地产市场的低迷也给金辉控股带来了不小的经营压力。销售额层面，金辉控股2021年实现合约销售额947.2亿元，同比下跌2.6%。

此外，市场上常常被诟病的“明股实债”似乎在金辉控股上也有所体现。数据显示，截至2021年末，金辉控股的少数股东权益为139.35亿元，占股东权益总额的37.09%；非控股权益应占净利润为4.19亿，占净利润11.34%。2020年，非控股权益应占净利润为0元，而非控股权益为145.50亿元，占权益总额的40.29%。

如果说营收、净利润和毛利率反映了一家企业的成长和盈利能力，那么销售状况则是企业生存的基础，是现金流的最主要来源。金辉控股收入主要来源于住宅物业及商业物业的开发及销售。其中，住宅物业占营收的95.7%，商业物业占营收的3%。

金辉控股公布，2022年前六个月，公司累计合同销售金额243.7亿元，同比下降56.3%；实现销售面积约165.2万平方米，同比下降48.7%。

单月来看，6月份，金辉控股实现合约销售金额约62.5亿，同比下降43.13%；销售面积41.7万平方米，同比下降30.05%。金辉控股的销售情况显然不太乐观。

5月份，金辉控股实现合约销售金额约39.1亿元，同比减少63.32%；合约销售面积约为29.5万平方米，同比减少44.76%。

4月份，金辉控股实现合约销售金额约36.9亿元，合约销售面积约为25.6万平方米。不难看出，环比角度，金辉控股6月份销售额正不断提振。

根据克而瑞发布的《2022年1-6月中国房地产企业销售榜TOP200》，金辉集团全口径金额243.7亿元，位列第40位。2021年上半年，金辉集团实现销售额403亿元，在克尔瑞排名中位列44位。

中国指数研究院研究数据显示，2022年上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩呈现负增长。其中，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，相较1-5月，降幅持续收窄，房企销售业绩边际性改善。今年6月，销售均值为76.3亿元，同比下降28.6%。也就是说，无论是今年上半年还是6月单月，金辉控股的销售额下滑幅度均高于百强房企平均水平。

以稳健著称的金辉控股，完成回售后，流动性似乎也暂时得以稳定。但从长远来看，若是销售端持续低迷，曾依靠信托“补血”的金辉控股，又将面临怎样的波动？（港湾财经出品）