《港湾商业观察》梁美燕

“2021年公司交出了一份历史上最差的答卷，代表公司管理层向所有股东和关心中南的朋友们诚恳致歉。”中南建设董事兼总经理陈昱含在4月26日的线上交流会上说道。

6月已经来临，但中南建设（000961.SZ）的寒冬似乎仍未过去。

资本市场层面，今年以来，中南建设股价下跌26.33%。截至6月14日收盘，中南建设股价报收于3.05元，总市值为116.7亿。

如果从2021年6月15日至2022年6月14日，一年时间来看，中南建设股价跌幅达51.20%，腰斩过半。

01

销售额下降七成，远超百强房企

今年前5个月，中南建设累计合同销售金额为261.8亿元，同比下降70.5%；销售面积210.6万平方米，同比下降67.3%。

从单月来看，5月份，中南建设实现合同销售额为49.9亿元，同比下降75.24%。销售面积41.5万平方米，同比下降72.11%；可见，5个月的时间，中南建设面临的销售压力仍然不容小觑，这也将使中南建设的流动性进一步面临考验。

虽然利好政策频出，不过行业复苏尚待时间。中南建设的销售下滑是市场预期之内，不过，其下滑幅度却远超行业平均水平。

中国指数研究院研究数据表明：1-5月，销售额排名最高的100家房企销售额均值为273.9亿元(人民币，下同)，同比下降50.7%。

另一家行业机构克尔瑞的数据也显示，今年前5个月，百强房企累计实现操盘销售金额2.32万亿元，同比下降52.3%；权益销售额1.71万亿元，同比下降52.9%；全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。

也就是说，前五个月中南建设的销售额下滑幅度高于百强房企近20个百分点。

在全行业去化难的背景下，高土储的企业或许受行业波动更大。中南建设土储大量布局在三四线城市。截至2021年，中南建设总土储建筑面积为4134.9万平方米，三四线城市面积占比约64%，一二线城市占比约36%。全部开发项目为503个，其中在建项目规划建筑面积合计约2974.4万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1160.5万平方米，可竣工资源总面积4134.9万平方米。

中南建设面临的流动性压力也体现在经营数据上。今年一季度，中南建设营业收入为77.49亿元，同比下降46%；归属净利润为-6.080亿，同比下降188.73%；扣非净利润为-7.835亿，同比下降217.57%。

4月27日，中南建设还发布了关于 2021 年度计提资产减值准备的公告。公告显示，公司2021年度计提资产减值准备金额合计38.83亿元，减少2021年度合并报表利润总额38.83亿元，减少2021年度归属上市公司股东的净利润26.92亿元，减少2021年度归属上市股东的所有者权益26.92亿元。

02

评级遭下调，流动性与债务压力仍大

身处行业波动，中南建设未能避免被评级机构下调评级。

5月25日，穆迪宣布将中南建设的企业家族评级从“B3”下调至“Caa2”，同时将海门中南投资发展(国际)有限公司发行、江苏中南担保债券的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa3”。评级展望维持“负面”。

穆迪分析师Daniel Zhou表示，评级下调反映了中南建设在提出交换要约并向其票据持有人征求同意后，其流动性和再融资风险加剧。展望“负面”则反映了在严峻的运营和融资环境下，该公司是否能妥善处理近期到期的债务存在不确定性。

同期，联合国际也基于中南建设建议的交换要约，将公司的国际长期发行人评级从‘B’下调至‘CCC+’，移出评级负面观察名单。

联合国际表示，该发行人评级从‘B’下调至‘CCC+’，反映出中南在向债券持有人提出交换要约和同意征求后，其加剧的流动性和再融资风险。2022年5月24日，中南宣布一项交换要约，拟将其2022年6月到期的两只美元优先票据交换为2023年到期的新票据，并就其2024年4月到期的美元优先票据进行同意征求。该公司表示，如果该交换要约未能成功完成，公司可能无法全额偿还2022年6月到期的未偿票据，并且可能会考虑进行债务重组。

“该建议的交换要约反映出，在充满挑战的市场条件和不断恶化的再融资渠道中，中南面临着显著的流动性压力，因为该公司可能在未来12个月内面临流动性减弱和难以筹集新资金进行再融资的困境。”

东方财富数据显示，截至2021年3月31日，中南建设期内流动负债总额为2859亿元，非流动负债总额为409.0亿元。流动负债中，应付贸易账款和应付票据为430.7亿元，短期借款为73.72亿元。

与此同时，截至2021年，中南建设剔除预收账款的资产负债率为80.52%，净资产负债率为93.16%，现金短债比为0.60，踩中两条红线。

截至2022年一季度，中南建设期末现金及现金等价物余额为约122.3亿元，同比降幅超过43.4%。而在2021年末，这一数据为145.3亿元。不过与此同时，可以看出中南建设对债务结构的调整。一季度，中南建设的短期借款及长期借款分别同比降低了37.88%及25.52%。

《港湾商业观察》就流动性、经营等问题联系中南建设，未能获得回复。

03

股权质押风险，现金流压力下补充流动性

中南建设对于流动性的补充做出了不同的尝试。5月27日，中南建设发布了关于控股股东股份质押及解质押的公告。公告显示，中南建设的控股股东中南城投将5050万股质押给华夏银行股份有限公司南通分行，用于补充流动资金。所质押股份占其持股比例的2.44%，质押时间为2022年5月25日至2023年11月6日。

截至公告日披露，中南城投及其一致行动人所持质押股份为17.36亿股，占其持股比例的83.23%，占中南建设总股本比例为45.36%。

从5月27日起算，中南城投及其一致行动人还有未来半年内以及一年内到期质押股份。详细来看，截至今年11月26日及明年5月26日，中南城投到期的质押股份累计数量分别为4.11亿股及8.37亿股。

易居研究院直播中心研究总监严跃进对《港湾商业观察》表示，“股权质押这两年频率明显增加，引起了市场的关注。股权质押成为热点也说明市场对质押比例过高引发的一些担忧，这背后也说明企业融资方面的压力，尤其是股票质押还涉及到股票价格本身的问题。股价下跌可能会有强制平仓的操作，或者随着股价的下跌，质押过程中可能会存在交易风险，进一步使得企业压力更容易暴露出来。”

在经营上，中南建设也做出了部分调整。其控股股东中南控股与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司(以下简称“华融资产”)、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团、江苏海晟控股集团共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。

“从金融角度来讲，资管公司的优势就是专业化管理能力要强于别的机构，对于不良资产的处理能力强于银行等金融机构。资产管理公司后续确实是会加快对出险房企项目的收并购，当然过程中也要看房地产走势的，房屋销售市场不景气的话，收购其实是有一些的风险的，收购还没有完全迈开步子，这也是看房屋销售市场的数据。”严跃进说道。

在业绩会上，中南建设董事长陈锦石对中南建设的未来发展展望表示，“发展是永恒的，但是不能用野蛮粗放的发展。未来中南建设要坚持高质量发展，打造实力中南、品牌中南、品质中南。”未来令人充满希望，但当前处境也是艰难的。中南建设该如何应对目前的流动性压力？（港湾财经出品）