《港湾商业观察》梁美燕

在2021年8月30日合景泰富的中期业绩会上，公司管理层曾表示，2021年公司销售目标保持不变，为1240亿元。在政策调整下，公司的增长预期不变，依然保持有质量及双位数的增长。根据其近期披露的2021年未经审核全年业绩，公司2021年预售额为1038亿元，较2020年增加0.2%。

鉴于过去一年行业所面临的压力，年中的销售目标实现与否似乎已然没有什么实际意义了，这一点从二级市场的表现似乎也能反映一二：截至2022年4月14日收盘，合景泰富股价报收于3.530港元。从2021年6 月至今来看，合景泰富股价下跌了70.44%。2022年以来，合景泰富下跌了30.78%。

01

遭三大评级机构下调评级

4月4日，标普下调合景泰富集团(01813.HK)评级至B-，展望至“负面”，主要考虑该公司延迟发布2021年经审计的财务业绩，表明了内部控制和治理薄弱。标普已将合景泰富管理和治理的评估从"中"调整为"弱"。这是合景泰富最近一次被评级机构下调评级。而今年以来，合景泰富已遭多家评级机构下调评级。

此前，合景泰富也因延迟发布经审计的财务业绩同时被穆迪和惠誉下调评级。4月1日，穆迪已将合景泰富的“B2”公司家族评级列入评级下调观察名单，展望已从负面调整为列入评级观察名单。穆迪副总裁/分析师CelineYang表示：“列入评级下调观察名单反映了由于合景泰富集团最近推迟公布2021年经审计报告，公司再融资不确定性增加，削弱了其透明度和信息披露。”

同一天，惠誉也将合景泰富集团“B+”长期发行人违约评级(IDR)，其“B+”/“RR4”高级无抵押评级及未偿债券评级，列入评级负面观察名单(RWN)。

惠誉表示，到2021年底，合景泰富以净债务/净开发物业资产衡量的杠杆率从40%以上升至50%以上(负面评级敏感性)。该公司还公布了现金和银行余额总计295亿元人民币，但可用和受限制的现金余额尚未公布。

近期，有不少企业因未能如期公布业绩情况而面临停牌，合景泰富赶在最后期限内（3月31日）公布了未经审核的财务报表。合景泰富表示，预计2021年经审核全年业绩将于实际可行的情况下尽快及不迟于2022年4月15日刊发。

一位行业分析人士对《港湾商业观察》表示，企业未能如期公布业绩情况，这会影响企业债券价格以及股票市场的表现，对融资也会有影响。而从投资者的角度来说，看不到报表，投资者肯定会担心企业是否存在问题，投资者也会更加谨慎。

惠誉则认为，能否及时发布审计结果，尤其是在审计师更换的情况下，可能会使“B”级或以上评级开发商的信用变得敏感，因为融资渠道可能受到影响，而公司资产的潜在买家可能会止步观望。惠誉将合景泰富集团经审计报告延迟视为技术延迟。然而，如果有证据表明长期拖延而导致流动性和融资渠道恶化，将导致负面评级行动。

很显然，未经审核与经审核之间的差距，在当前投资者信心中也是天秤两端。

谈及融资，惠誉指出，合景泰富有130亿元人民币左右境内外资本市场债券将在2022年接下来的月份内可回售或到期，包括2022年4月可回售的27亿元人民币境内债及ABS、2022年第三季度可回售的18亿元人民币境内债、2022年第四季度可回售的17亿元和到期的8亿元人民币境内债以及2022年9月到期的9亿美元票据。此外，合景泰富还为2022年4月到期的2.2亿美元私募债券提供担保，公司表示不需要承担兑付。

02

流动性压力堪忧

根据东方财富数据，截至2021年末，合景泰富期内流动负债总额为1110.05亿，非流动负债总额603.95亿元。流动负债中，应付贸易账款及应付票据为133.48亿元，应付税项为130.67亿元。短期借款为203.34亿元。

与此同时，合景泰富2021年的现金及银行结余账面金额为294.48亿元，同比2020年下降了33.95%，而其受限资金等情况尚未可知。2018年、2019年及2020年，合景泰富的经营性现金净额为-22.72亿元、-42.76亿元、11.31亿元。从现金储备来看，2021年，合景泰富的现金及等价物占总资产比例约12.6%。综合各项财务指标，合景泰富流动性压力不小。

总体来看，合景泰富的剔除预收款项资产负债率73.6%，现金短债比1.45，净负债比率为76.9%，相比2020年末的61.7%大幅上涨，踩中了一道红线。

《贝壳研究院2022年Q1房企融资季报》中指出，融资新规后，自2020年四季度至今，新增发债规模长期低于到期债务规模。2022年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%，结合一季度新增融资1733亿元，到期债务净额为788亿元，较2021年同期增加694亿元，较上一季度减少4亿元。该数据表示，从到期债务的绝对数字上2022年一季度同比规模减少，但由于发债规模的大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少。同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。

《港湾商业观察》针对评级下调一事以及公司发展等问题联系合景泰富，未能获得回复。

03

业绩状况不佳，销售额下滑

合景泰富发布其2021年未经审核全年业绩公告显示，公司2021年预售额为1038亿元，较2020年增加0.2%；按权益合并收入为442.8亿元，较2020年减少3.9%；核心毛利率及净利润分别为24.6%和13.4%；年内核心利润为39.8亿元。

从营业收入来看，2021年合景泰富营业收入为238.45亿，较2020年的297.42亿下降19.8%，毛利润为50.46亿，较2020年的93.59亿下降46.1%；归母净利润为30.58亿，较2020年的66.77亿下降54.2%。与此同时，2021年合景泰富毛利率为21.2%,相较于2020年的31.5%下降了10.3个百分点；净利率为13.4%，相较于2020年的23.2%下降了9.8个百分点。

到了2022年，合景泰富所面临的压力似乎也并未有所缓解。2022年前三个月，合景泰富预售额为130.74亿元，同比减少39.75%。从单月来看，3月份，合景泰富预售额为45.33亿元，同比减少56%。预售建筑面积为24.3万平方米，同比减少53%；2月份，合景泰富预售额为43.8亿元，同比减少3.9%。预售建筑面积为27万平方米，同比增加5.5%；1月份，合景泰富预售额为41.6亿元，同比减少38.6%。预售面积约为23万平方米，同比减少23.8%。

穆迪预测，融资条件紧张的情况下，购房者信心疲软，合景泰富集团的合同销售额将在2022年下降15%左右。合同销售额的下降将使该公司的流动性收紧。

“合景泰富的项目集中在大湾区和长三角地区，这些地区最近受到了与疫情相关的社会限制。这可能会对该公司 3月份的合同销售额产生影响。”惠誉在报告中这样表示。

以目前多数房企的数据来看，行业的暖春似乎尚未到来。在这样的环境下，合景泰富将如何解决流动性难题，值得市场持续关注。（港湾财经出品）