《港湾商业观察》梁美燕

3月28日，美的置业（03990.HK）举办2021年度线上业绩发布会。在会上，美的置业把自身比喻为动能十足的马拉松选手，其交出的2021年的答卷也可圈可点。

相比去年，美的置业的收入和毛利都大幅上升。但与此同时，其净利润和毛利率都有所下滑。

2022年，这位马拉松选手将会跑得多远？

01 净利润毛利率双双下滑，或存“明股实债”

在3月28日的业绩发布会上，美的置业董事局主席兼总裁郝恒乐表示，未来的供需结构会有很好的改善，当前还是一个供大于求的状况，相信未来随着行业泡沫的出清，供需结构会更加回归合理。在未来这种格局下，作为美的置业来讲，相信机会大于挑战，机会大于风险。“所以我们按照这种对未来行业的判断，未来要稳步地做强，而且要控制好杠杆，控制好风险，这是我们基本的原则。”郝恒乐称。

根据美的置业发布的2021年业绩报告。报告期内，公司实现收入737.03亿元，同比上升40.4%。毛利为134.95亿元，同比上升15.8%。核心净利润为54.57亿元，同比上升13.6%。考虑到2021年全行业所面临的生存压力、发展压力，美的置业的业绩难能可贵。

但当行业洪流一路向南之时，也难有哪艘船能逆流北上。2019年、2020年、2021年，美的置业归母净利润分别为43.05亿元、43.26亿元、37.44亿元，2021年同比下降13.47%，亦是三年以来的最低值。同时，上述期内，美的置业毛利率分别为31.62%、22.21%、18.3%。三年以来下滑了大约13%。

此外，市场也不乏对美的置业“明股实债”的猜测。数据显示，2021年，美的置业少数股东权益同比增超33%达到242.98亿元，占权益总额比超50%。这也对公司的利润分配结构造成了一定影响：美的置业53.03亿元的年内综合收益总额中，少数股东分走了近三成约15.59亿元的利润，较上年同期的4.99亿元增长了212.42％。而这一数据在2019年末，还仅为2144.5万元。

知名地产分析师严跃进对《港湾商业观察》表示，从业绩表现上看，美的置业这两年成长性还是不错的，也说明美的置业管理层对于做大规模是有较好表现。而对于利润方面，要注意到整个调控方面的影响。即企业在做大规模的时候，有可能会放弃一部分利润，使得盈利空间减少。利润还是需要继续做大，因为这是站在对投资者负责的角度去进行的。

严跃进认为，明股实债是很多企业采取的一种融资模式。某种程度上来讲，企业在获得融资方面，还是需要警惕明股实债的影响。倘若做得不到位，确实是会引起很多新的问题，而且，如果政策监管对这种资金的依赖度减少，会使得企业的资金状况较为被动。

在发布会上，美的置业高级副总裁王全辉对2022年企业经营状况进行了展望。在财务资金方面，巩固稳健的财务策略，增厚风控安全垫，回归行业房住不炒的本质，逐步转向低杠杆的制造业逻辑，美的置业高度重视回款及现金管理，主动降低杠杆、夯实财务稳健品牌，加厚资金安全垫。此外，将在严控有息负债成本、遵循三道红线的情况下稳步发展，计划2022年三条红线全部转绿。

截至2021年末，公司净负债率为46.3%，现金短债比1.7，剔除预收款后的资产负债率为72.1%，踩中一条红线，为黄档房企。

市场确实不同程度对美的置业仍踩“三道红线”有所担忧。美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，计划2022年“三道红线”全部转绿。

02 权益拿地销售比高，制造业经营逻辑

提及近年的美的置业，不少房地产行业人士的第一反应或许都是“胆大心细”：在2021年房地产市场迎来变局之时，不同于多数房企的收缩战术，美的置业依旧高调拿地，但从其同比上升的营收、毛利、净利润来看，美的置业承受风险的同时也换来了回报。财报显示，截至2021年底，美的置业的土地储备总面积达4051万平方米，其中权益土储面积2716万平方米，二线及以上城市的土储占比66%。

郝恒乐在业绩会上指出，当前土地溢价以及土地竞争降低，美的置业会根据经营性现金流的状况，控制投资节奏，土地获取绝对不会突破回款的40%。同时，提升拿地权益比，减少合作，控制1+1不能大于二的合作，慎重选择合作对象，提升自操盘的比例。

土储力量较为雄厚的美的置业，去化能力如何？2021年全年，美的置业及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约1371.4亿元，同比增长8.7%。已售建筑面积约1176.4万平方米，同比增长5.8%。2021年全年完成年度销售目标1500亿元的91.43%。2022年前两个月，美的置业合同销售金额约为142.2亿元，同比减少38.7%，已售建筑面积约122.9万平方米。

此外，美的置业深耕经济区销售占比67%，同比增长3%。其中，长三角为674亿元，占集团整体销售规模的接近50%，大湾区249亿元，占比18%。长江中游地区164亿元，占比12%。京津冀地区144亿元，占比11%。西南地区140亿元，占比10%。美的置业在二线及以上城市占比78%，单城超50亿元以上销售占比41%，市占率前10的城市销售占比39%。

拿地之外，美的置业还频频收购股权。自2021年下半年以来，美的置业便从合作伙伴中收购项目股权。从去年第三季度到目前，美的置业有13个项目的股权收购，通过项目收购来提升权益占比、自操盘比例。对于收购策略，郝恒乐表示，有良好的投资回报才会选择去收购。在资金方面，收购对集团资金占用不会太多，会通过并购贷解决并购资金。此外，通过收购盘活项目资金。

然而，美的置业作为踩线、非控股权益攀升的房企，仍频频发债融资用于收购扩张，是否会让企业本身面临一定的风险？《港湾商业观察》就上述问题联系美的置业，未能获得回复。

依稀记得2021年8月美的置业的中期业绩发布会上，郝恒乐曾提出，要按照制造业的逻辑经营房地产。彼时似乎已经对毛利率“回归”正常水平有所预期。当时郝恒乐指出对公司及行业未来的判断：公司处于战略转型期，也处于爬升期。而毛利率、净利润皆出现下滑的2021年后，美的置业将如何转型？又如何爬升？《港湾商业观察》将持续关注。（港湾财经出品）