《港湾商业观察》梁美燕

从2021年2月至今，已经三度递表上市的新星宇控股仍在继续努力。

实际上，去年以来，房地产行业环境整体较差，很多企业赴港上市都未能通过。而且，新星宇控股作为“偏安一偶”的小房企，相较于其他较大规模的房企来说，优势偏弱。

大环境与自身都难言乐观的情况下，新星宇控股能否上市成功？目前看来恐怕仍充满变数。与此同时，新星宇控股如何提升销售及盈利能力？面对大本营被“后院起火”群雄环绕的现实，这可能更加迫切。

01 小房企的三度艰难上市路

上市是很多企业的心愿与目标，对于新星宇控股来说也不例外。在已知房地产行业不景气、上市之路更加悬而未决的状况下，新星宇控股还是毅然三度递交招股书。

今年3月17日，新星宇控股集团有限公司（以下简称：“新星宇控股”）向港交所主板递交上市申请，光大证券为其独家保荐人。此次递表，是继去年2月及8月后的第三次递表。

新星宇控股是吉林长春的本土房企，主要专注于住宅及商业物业的开发及销售，其主要经营主体为长春新星宇房地产开发有限责任公司。

作为一家房地产开发企业，新星宇控股的收入主要来源于物业开发销售。2019年、2020年、2021年，新星宇控股来自物业开发销售收入分别约为46.77亿元、52.98亿元及52.96亿元，分别占同期同收入约96.1%、99.5%及99.9%。

招股书显示，2019年、2020年、2021年，新星宇控股收入分别为48.65亿元、53.22亿元、53亿元；毛利分别为14.75亿元、17.08亿元、20.93亿元；同期毛利率为30.3%、32.1%、39.5%，年内溢利分别约为5.36亿元、8.02亿元及10.18亿元。

期间，销售住宅物业的毛利率分别约为30.6%、35.0%及43.0%，销售商业物业的毛利率分别约为58.9%、43.2%及 46.3%。值得注意的是，从2019年到2020年，新星宇控股的商业物业毛利率下降了15.7%，即使2021年有所增加，但也仅仅恢复到2019年的七成左右。

从土储情况来看，招股书显示，截至估值日期目前，新星宇控股拥有总土地储备380.95万平方米，项目主要集中在吉林、广东、海南、湖北、山东、浙江合计10个城市，41个物业项目，其中包括已竣工物业建筑面积67.53万平方米，开发中物业总建筑面积207.48万平方米，及待开发物业总建筑面积105.95万平方米。

新星宇控股表示，这种多元化征地策略能够巩固和加强在吉林省的市场地位，并战略性扩张至国家级热点城市群（例如长江三角洲城市群以及粤港澳大湾区城市群）业务战略。

然而，新星宇控股现金流十分受限。招股书披露，2019年、2020年、2021年，新星宇控股的受限现金分别为12.25亿元、2.98亿元、2.9亿元及；于2019年、2020年、2021年及2022年1月31日，现金及现金等价物分别为9.18亿元、10.03亿元、8.18亿元、7.56亿元。

此外，2019年、2020年及2021年12月31日，新星宇控股的未偿还银行贷款及来自其他金融机构的贷款总额分别约为24.98亿元、23.35亿元及17.65亿元。

新星宇控股表示，能否融资及融资成本是为物业开发提供资金的决定性因素，以及资金来源的任何变动均可能对其的业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响。

新星宇控股五大供应商包括施工承包商。截至2021年12月31日止三个年度，新星宇控股对五大供应商的采购额分别占总采购额约94.8%、78.3%及57.3%，以及对新星宇控股单一最大供应商（一组于关键时间为新星宇建设之附属公司之公司）的采购额分别占总采购额的约88.6%、68.4%及42.8%。

02 严重依赖本地市场，优势何在？

在新星宇控股的41个物业项目中，有土地储备总额约380.96万平方米，30个项目集中于吉林省，占土地储备总量58.3%。其中，新星宇控股自持开发土储在吉林省中占比56.1%，而长春市的占比达到46.7%，珲春市为8.3%。另外还有3个项目位于山东威海，占比20%，其余项目零散分布在广东、海南、湖北、浙江等地。

由此可见，吉林一地可谓决定着公司业务的半壁江山，区域风险不可谓不大。尤其是，今年以来的疫情冲击，是否将对新星宇控股产生较大影响？尚待进一步明晰。

因此，新星宇控股所提到的国家级热点城市群扩张战略，目前还远谈不上。

新星宇控股表示，主要城市于近几十年的快速发展导致以合理收购成本于理想位置供应的未开发土地有限。因此，倘公司无法以商业上可接受的价格收购适合作开发用途的土地储备，则未来获得土地使用权的成本或会上升，且公司的业务、财务状况、经营业绩及前景可能受到重大不利影响。

知名地产分析师严跃进对《港湾商业观察》表示，类似依赖情况，其实也是本地企业必然经历的过程。这反过来也是企业的成长之路，即企业总是在发家地不断夯实基础，才有机会走出去。当然，对于长春房企来说，需要主动和加快走出去。当前长春市场总体上楼市表现是偏弱的，主动走出去，可以寻找到更多的投资机会。

严跃进认为，企业要扩张，关键是寻找成长性高的城市，建议积极关注都市圈和城市群周边的中小城市，此类城市开发投资机会会比较大。同时也可以关注一些较好地段的项目，类似县城中的项目，但需要有更好的学区进行匹配，项目可以做到市场更好的认可。

然而，即便是长春大本营市场，新星宇控股仍劲敌环绕，且在销售额TOP10排名中不见踪影。

根据中指研究院数据显示，2022年1-2月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为25.2亿元，同比下降20.2%；销售面积TOP10企业合计销售面积22.8万平，同比下降19.1%。TOP10企业依次为万科、龙湖集团、长春城投控股集团、中海地产、华润置地、长春高新房地产、力旺集团、中国中铁、虹桥地产以及万龙集团。

2021年1-12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为368.9亿元，同比下降11.9%；销售面积TOP10企业合计销售面积343.1万平，同比下降17.2%。TOP10企业依次为万科、华润置地、保利发展、龙湖集团、中海地产、万龙集团、力旺集团、大众置业、伟峰实业以及金地集团。

2020年1-12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平,同比下降23.4%。其中，新星宇地产销售金额为31.7亿元，在2020年长春房地产企业TOP10中位列第十。

换句话说，从2021年至今，在长春房地产市场的销售前10名单中，并没有新星宇地产。这不能不说即便在新星宇地产的后院大本营，竞争及优势也不复存在。

除此之外，另有香港资本市场观察人士向《港湾商业观察》表示，小房企实际上近年来得以上市成功者寥寥可数，主要原因是房地产市场急剧变化，投资者信心较为不足。其次，内房企业在香港标的太多了，新上市的房企到底优势有哪些？也令人怀疑。毕竟大的早就上了，剩下的多数是区域性房企，而区域性的风险目前也比较大。因此，目前房企上市绝非好时机，甚至估值也没法估。

公开资料来看，2021年下半年以国内房企为例，只有三巽集团（06611.HK）得以上市成功，其他包括中亿基业、海伦堡、实地集团等都至今未果。

此外，据《港湾商业观察》查询企查查显示，新星宇地产还涉及多条行政处罚记录。2020年6月以及2021年8月，新星宇地产分别被长春市规划和自然资源局处以违法建设工程造价10%和5%的罚款。

新星宇地产还涉及128个司法案件，2021年以来，新星宇地产累计有24条涉案信息，包括涉及房屋买卖合同纠纷、合同纠纷、建设工程合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、车位纠纷等。

企查查显示，新星宇地产曾先后10次被列为被执行人，被执行总金额为268.78万元。并且其共涉及开庭公告33起，立案信息44起、裁判文书信息144条，其中多起为保证合同纠纷案件执行以及房屋买卖合同纠纷等。

总之而言，新星宇控股上市之路仍路阻且长，如何在当前房地产行业不明朗的困境，迎难而上，值得外界留意。（港湾财经出品）