《港湾商业观察》施子夫 张楠

在房地产企业中一直相对稳健，曾被称为“招保万金”四大房企中的金地集团（600383.SH）最近公布了前九个月销售数据。

如外界预期一致，在当前行业销售仍承压之际，金地集团表现同样欠佳。逆势如何加速“去销售”无疑是所有房企的难题。

金地如何自我拯救？年销售额超2000亿的大体量承压之际，外界把目光聚焦到金地的代建业务身上。

01

销售额下滑，与“招保万”相比仍有提升空间

日前，金地集团发布9月份销售数据显示，2023年9月公司实现签约面积68.6万平方米，同比下降37.99%；实现签约金额131.0亿元，同比下降42.27%。

2023年1-9月公司累计实现签约面积669.0万平方米，同比下降5.29%；累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。

客观而言，金地下滑的销售数据，仍属于行业正常水平。以近期暴雷的两家房企碧桂园（02007.HK）和中骏集团（01966.HK）来看，情况惨淡的多。

1月至9月，碧桂园实现权益销售金额约人民币1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。其中2023年9月单月实现权益销售金额约人民币61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。

中骏集团9月份实现合同销售金额11.05亿元，较上年45.2亿元，下降75.55%；合同销售面积10.34万平方米，较上年42.06万平方米，减少75.42%；平均销售价格10681元／平米，上年同期为10746元／平米。

1-9月份，中骏集团累计实现合同销售246.92亿元，较上年456.69亿元，减少45.93%；累计合同销售面积199.13万平方米，较上年368.36万平方米，减少45.94%；平均销售价格12400元／平米，上年同期为12398元／平米。

如果与“招保万金”中的另外三家相比，金地集团销售则相对较弱，这也意味着即便在市场环境欠佳的时候，同行仍在销售层面比之努力。

9月份，招商蛇口（001979.SZ）实现签约销售面积76.97万平方米，同比减少19.16%；实现签约销售金额202.43亿元，同比减少42.24%。2023年1-9月，招商蛇口累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增加21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增加12.25%。

保利发展（600048.SH）9月份实现签约面积196.39万平方米，同比减少13.49%；实现签约金额360.22亿元，同比减少6.18%。2023年1-9月，公司实现签约面积1918.59万平方米，同比减少0.10%；实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.70%。

万科9月实现合同销售金额320.1亿元，较上年347.3亿元，下降7.84%；合同销售面积193.8万平方米，较上年227.1万平方米，减少14.67%。

1-9月份，万科累计实现合同销售金额2806.1亿元，较上年3146.7亿元，下降10.83%；累计合同销售面积1818.4万平方米，较上年1936.9万平方米，减少6.12%。

对于销售策略方面，金地集团总裁黄俊灿在9月13日的半年度业绩说明会上表示，公司会基于城市市场情况及项目所在板块的竞争关系，随行就市调整价格策略，关注销售、回款以及现金流安全。

黄俊灿介绍，公司后续主要推盘的城市为深圳、上海、杭州、南京、东莞、西安等一线和强二线城市，这些城市的市场需求基础相对较好，目前也陆续有调控放松政策出台，预计销售有较好表现。

金地集团董事长凌克则认为，随着核心一二线城市“认房不认贷”相继落地，相信对改善型需求有积极影响，整体新房成交规模有望企稳。

02

受限可售货值承压，119亿拿地补货

今年上半年，金地集团实现销售金额858.2亿元，同比下降14.7%；销售面积471.1万方，同比增长12.4%；对应的销售均价为18217元/平米，同比下降24.10%。公司可售资源主要分布于华东、华北、华南的强一二线城市。

2023年上半年金地集团实现营业收入368.56亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%。

值得注意的是，金地集团今年上半年新增土储约85万方，总投资额119亿元，对应的楼面均价为14000元/平米。从城市看，公司上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞拿地。截至2023年上半年末，公司总土储4878万方，权益土储2194万方，对应的权益比例为44.98%，一、二线城市的占比约73%。

有市场人士告诉《港湾商业观察》，一方面房企当前亟需去库存加速销售，这是所有房企都面临的压力，核心城市目前相对表现会好于三四线及以下城市；另一方面在销售的同时，还需要观察自身的土地储备情况，适度进行土地储备的补给也很重要，否则会影响未来，然而，需要在确保自身现金流、债务以及销售都综合安全的情况下，这样去进行一定程度的拿地，也才更加稳健。

2023上半年，金地集团剔除预收账款后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%。截至2023上半年末，公司持有货币资金460.8亿元。

信达证券8月末的研报指出，受限于可售货值承压，今年上半年金地销售排名和销售规模均有所下滑，亟待补充新增土储。销售金额下滑的核心原因在于2022年公司投资强度大幅缩减，新增土储不足。随松绑政策持续落地，市场逐步企稳复苏，公司有望凭借核心城市的品牌影响力不断强化深耕优势，积极重启扩储充分展现销售弹性。

“今年以来，尽管由于公司在高能级城市的可售货值承压，造成其在上海、南京、深圳等热点城市的销售排名有所下滑，但公司销售规模仍屹立于此类城市的第一梯队。我们认为平稳度过行业低谷期后，公司有望凭借此前积累的品牌优势和产品能力，充分把握市场复苏带来的销售弹性，重回销售增长快车道。”信达证券表示。

今年上半年拿地金额对比方面：碧桂园耗资69.3亿元；中骏集团未在公开市场拿地；招商蛇口获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元；保利发展拓展项目41个，总地价709亿元；万科获取16宗开发项目，全口径拿地金额467.8亿元，拿地总建面266万平方米。

因而，整体来看，金地集团119亿元的拿地金额仍相对稳健。

03

代建业务高速增长，或成第二增长曲线

即便当前销售普遍承压，不过值得关注的是，市场普遍对于金地目前多元业务拓展持看好态势。

西南证券8月30日发布的《土储资源充足，经营性业务多元拓展》研究报告指出，金地集团持有型物业经营稳健，多元业务稳步拓展。商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%，销售同比增长19%，会员消费占比提升6%。产业地产完成园区运营模式优化，运营期项目平均出租率高于95%，积极拓展租金外收入，光伏试点取得圆满成功，相关增值服务收入突破千万元。

此外，金地代建业务已布局全国超50座城市，管理服务项目超160个，累计签约管理面积超2200万平，其中住宅签约面积1400万平，住宅项目累计可售货值超1500亿元。金地智慧服务物业服务实现产业园区项目集中突破，中标园区项目28个，开拓城市服务和团餐业务两大新赛道，期末合约管理面积约3.68亿平，在管面积约2.17亿平。

中国银河证券也认为，2023年上半年，金地集团代建业务进入郑州、长沙等新城市市场，并在天津、上海、西安等城市持续深耕，进一步增强金地代建业务的市场份额和竞争力。中银证券曾指出，金地代建业务稳步高速增长，将成为第二增长曲线。

金地集团副总裁、金地开发管理公司董事长郝一斌曾指出，近年来,随着地产行业周期下行及金融属性弱化,众多房企存在管理能力相对过剩的现象,代建作为轻资产模式,将管理能力输出,一方面可以降低行业整体交易成本,另一方面可以提升土地开发效率、提供高品质的建筑产品。（港湾财经出品）