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金地集团销售下滑另面:超百亿拿地,代建或成第二增长曲线

2023-10-16

《港湾商业观察》施子夫 张楠

在房地产企业中一直相对稳健,曾被称为“招保万金”四大房企中的金地集团(600383.SH)最近公布了前九个月销售数据。

如外界预期一致,在当前行业销售仍承压之际,金地集团表现同样欠佳。逆势如何加速“去销售”无疑是所有房企的难题。

金地如何自我拯救?年销售额超2000亿的大体量承压之际,外界把目光聚焦到金地的代建业务身上。

01

销售额下滑,与“招保万”相比仍有提升空间

日前,金地集团发布9月份销售数据显示,2023年9月公司实现签约面积68.6万平方米,同比下降37.99%;实现签约金额131.0亿元,同比下降42.27%。

2023年1-9月公司累计实现签约面积669.0万平方米,同比下降5.29%;累计实现签约金额1219.3亿元,同比下降25.23%。

客观而言,金地下滑的销售数据,仍属于行业正常水平。以近期暴雷的两家房企碧桂园(02007.HK)和中骏集团(01966.HK)来看,情况惨淡的多。

1月至9月,碧桂园实现权益销售金额约人民币1549.8亿元,同比下降43.9%,较2021年同比下降65.4%。其中2023年9月单月实现权益销售金额约人民币61.7亿元,连续第六个月环比下降,同比下降80.7%,较2021年下降86.5%。

中骏集团9月份实现合同销售金额11.05亿元,较上年45.2亿元,下降75.55%;合同销售面积10.34万平方米,较上年42.06万平方米,减少75.42%;平均销售价格10681元/平米,上年同期为10746元/平米。

1-9月份,中骏集团累计实现合同销售246.92亿元,较上年456.69亿元,减少45.93%;累计合同销售面积199.13万平方米,较上年368.36万平方米,减少45.94%;平均销售价格12400元/平米,上年同期为12398元/平米。

如果与“招保万金”中的另外三家相比,金地集团销售则相对较弱,这也意味着即便在市场环境欠佳的时候,同行仍在销售层面比之努力。

9月份,招商蛇口(001979.SZ)实现签约销售面积76.97万平方米,同比减少19.16%;实现签约销售金额202.43亿元,同比减少42.24%。2023年1-9月,招商蛇口累计实现签约销售面积917.64万平方米,同比增加21.86%;累计实现签约销售金额2263.09亿元,同比增加12.25%。

保利发展(600048.SH)9月份实现签约面积196.39万平方米,同比减少13.49%;实现签约金额360.22亿元,同比减少6.18%。2023年1-9月,公司实现签约面积1918.59万平方米,同比减少0.10%;实现签约金额3351.53亿元,同比增加4.70%。

万科9月实现合同销售金额320.1亿元,较上年347.3亿元,下降7.84%;合同销售面积193.8万平方米,较上年227.1万平方米,减少14.67%。

1-9月份,万科累计实现合同销售金额2806.1亿元,较上年3146.7亿元,下降10.83%;累计合同销售面积1818.4万平方米,较上年1936.9万平方米,减少6.12%。

对于销售策略方面,金地集团总裁黄俊灿在9月13日的半年度业绩说明会上表示,公司会基于城市市场情况及项目所在板块的竞争关系,随行就市调整价格策略,关注销售、回款以及现金流安全。

黄俊灿介绍,公司后续主要推盘的城市为深圳、上海、杭州、南京、东莞、西安等一线和强二线城市,这些城市的市场需求基础相对较好,目前也陆续有调控放松政策出台,预计销售有较好表现。

金地集团董事长凌克则认为,随着核心一二线城市“认房不认贷”相继落地,相信对改善型需求有积极影响,整体新房成交规模有望企稳。

02

受限可售货值承压,119亿拿地补货

今年上半年,金地集团实现销售金额858.2亿元,同比下降14.7%;销售面积471.1万方,同比增长12.4%;对应的销售均价为18217元/平米,同比下降24.10%。公司可售资源主要分布于华东、华北、华南的强一二线城市。

2023年上半年金地集团实现营业收入368.56亿元,同比增长31.10%;归母净利润15.32亿元,同比下降22.24%。

值得注意的是,金地集团今年上半年新增土储约85万方,总投资额119亿元,对应的楼面均价为14000元/平米。从城市看,公司上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞拿地。截至2023年上半年末,公司总土储4878万方,权益土储2194万方,对应的权益比例为44.98%,一、二线城市的占比约73%。

有市场人士告诉《港湾商业观察》,一方面房企当前亟需去库存加速销售,这是所有房企都面临的压力,核心城市目前相对表现会好于三四线及以下城市;另一方面在销售的同时,还需要观察自身的土地储备情况,适度进行土地储备的补给也很重要,否则会影响未来,然而,需要在确保自身现金流、债务以及销售都综合安全的情况下,这样去进行一定程度的拿地,也才更加稳健。

2023上半年,金地集团剔除预收账款后的资产负债率为62.9%,净负债率为53.5%。截至2023上半年末,公司持有货币资金460.8亿元。

信达证券8月末的研报指出,受限于可售货值承压,今年上半年金地销售排名和销售规模均有所下滑,亟待补充新增土储。销售金额下滑的核心原因在于2022年公司投资强度大幅缩减,新增土储不足。随松绑政策持续落地,市场逐步企稳复苏,公司有望凭借核心城市的品牌影响力不断强化深耕优势,积极重启扩储充分展现销售弹性。

“今年以来,尽管由于公司在高能级城市的可售货值承压,造成其在上海、南京、深圳等热点城市的销售排名有所下滑,但公司销售规模仍屹立于此类城市的第一梯队。我们认为平稳度过行业低谷期后,公司有望凭借此前积累的品牌优势和产品能力,充分把握市场复苏带来的销售弹性,重回销售增长快车道。”信达证券表示。

今年上半年拿地金额对比方面:碧桂园耗资69.3亿元;中骏集团未在公开市场拿地;招商蛇口获取25宗地块,总计容建面约238万平方米,权益地价345亿元;保利发展拓展项目41个,总地价709亿元;万科获取16宗开发项目,全口径拿地金额467.8亿元,拿地总建面266万平方米。

因而,整体来看,金地集团119亿元的拿地金额仍相对稳健。

03

代建业务高速增长,或成第二增长曲线

即便当前销售普遍承压,不过值得关注的是,市场普遍对于金地目前多元业务拓展持看好态势。

西南证券8月30日发布的《土储资源充足,经营性业务多元拓展》研究报告指出,金地集团持有型物业经营稳健,多元业务稳步拓展。商办物业出租率保持稳定,商场客流同比增长22%,销售同比增长19%,会员消费占比提升6%。产业地产完成园区运营模式优化,运营期项目平均出租率高于95%,积极拓展租金外收入,光伏试点取得圆满成功,相关增值服务收入突破千万元。

此外,金地代建业务已布局全国超50座城市,管理服务项目超160个,累计签约管理面积超2200万平,其中住宅签约面积1400万平,住宅项目累计可售货值超1500亿元。金地智慧服务物业服务实现产业园区项目集中突破,中标园区项目28个,开拓城市服务和团餐业务两大新赛道,期末合约管理面积约3.68亿平,在管面积约2.17亿平。

中国银河证券也认为,2023年上半年,金地集团代建业务进入郑州、长沙等新城市市场,并在天津、上海、西安等城市持续深耕,进一步增强金地代建业务的市场份额和竞争力。中银证券曾指出,金地代建业务稳步高速增长,将成为第二增长曲线。

金地集团副总裁、金地开发管理公司董事长郝一斌曾指出,近年来,随着地产行业周期下行及金融属性弱化,众多房企存在管理能力相对过剩的现象,代建作为轻资产模式,将管理能力输出,一方面可以降低行业整体交易成本,另一方面可以提升土地开发效率、提供高品质的建筑产品。(港湾财经出品)